1- از نظر شما مؤلفههای حاکم بر اقتصاد مسکن در ایران چه مواردی است و در مقایسه با سایر کشورها چگونه هست؟
مواردی که تعیینکننده قیمت مسکن هستند، یک سری عواملی است که در داخل بازار مسکن وجود دارد و یک سری موارد در خارج از بازار مسکن است. اینگونه نیست که برای رفع مشکل مسکن، کاهش زمان خانهدار شدن افراد و افزایش قدرت خرید آنها، صرفاً وارد بازار مسکن شد و به باقی بازارهای موازی توجهی ننمود. وقتی حجم نقدینگی نرخ رشد بالایی دارد، وقتی بازارهای موازی مثل بازار بورس، بازار ارز و طلا، بازار خودرو و غیره تحت کنترل و نظارت نیستند، نمیتوانید بگوئید میخواهیم در خود بازار مسکن مشکل را حل کنیم! باید تلاش بر این باشد که به نحوی بازار ارز را تحت کنترل قرار داد. درست است کالائی که در بازار مسکن تولید میشود، غیرقابل تجارت است، ولی نهادههائی که در آن مورد استفاده قرار میگیرد، بخشی از آن ممکن است وارداتی باشد، ولی قطعاً بخشی از آن صادراتی است و با افزایش نرخ ارز، هم قیمت نهادههای وارداتی و هم قیمت نهادههای صادراتی افزایش مییابد و مجموعاً خود بازار مسکن تحت تأثیر قرار میگیرد. همچنین بازار خودرو، سکه و طلا نیز بر بازار مسکن تأثیر میگذارد. همینطور وضعیت بورس روی مسکن تأثیر دارد.
بنابراین بخشی از عوامل تأثیرگذار روی قیمت مسکن و قدرت خرید افراد برای خرید مسکن به سایر بازارهای موازی در خود بازار مسکن، فاکتورها و عوامل متعددی از جمله قیمت زمین، قیمت نهادهها و هزینه بهکارگیری نیروی کار بستگی دارد و تأمین منابع مالی از طریق بازار پول میتواند روی قیمت تأثیر بگذارد. همچنین هزینههای مبادلاتی مسکن تأثیرگذار است. اینکه آیا بازار به گونهای است که امکان تولید انبوه مسکن وجود دارد یا خیر؟ اینکه آیا ضوابط و شرایط حاکم بر بازار مسکن آن را تبدیل به کالای سرمایهای میکند یا خیر؟ بخشی از بازار مسکن تقاضای سرمایهای و سفتهبازی است. در شرایطی که نرخ تورم بالا است، تقاضای افراد برای حفظ قدرت خرید خود است. چون در شرایط تورمی معمولاً نرخ رشد مسکن بیشتر از تورم است. نگرش نسبت به مسکن چه است؟ به صورت کالای مصرفی به آن نگاه میکنند یا به عنوان یک ارزش اجتماعی یا مسکن داشتن را به عنوان داشتن یک برگ برنده برای خود در نظر میگیرند؟ همینطور نظام اجارهداری مسکن میتواند روی قیمت تأثیر بگذارد. در کشورهایی که مسکن به صورت میانمدت و بلندمدت برای اجاره است، شاید افراد ترجیح بدهند به جای اینکه پولشان را در بخش مسکن بهکار بگیرند، آن را در بخشهای تولیدی بهکار بگیرند و صرفاً سودشان را از بازار اجاری مسکن تأمین نکنند.
از طرف دیگر باید دید کیفیت مسکن در کشور چگونه است؟ در کشورهای پیشرفته عمر مفید بالای 500 سال دارند، ولی در کشور ما متأسفانه به دلیل استفاده از مصالح نامناسب و عدم دقت در طراحی و اجرای صحیح باعث شده عمر مفید ساختمان در ایران پائین باشد. فرهنگ تعمیر و نگهداری میتواند روی عمر مفید تأثیر بگذارد. اینها مجموعاً عواملی است که میتواند روی بازار مسکن تأثیر بگذارد. توجه کنید که مسکن کالایی است که ارتباط زیادی با بخشهای دیگر اقتصادی دارد. برای مثال با بخشهای تولید مصالح ساختمانی مثل سیمان، فولاد و غیره ارتباط دارد. اگر بخش مسکن فعال شود، بقیه نهادهها رونق میگیرد و تقاضا برای این نهادهها افزایش مییابد. از طرفی هم مسکن تنها محل سکونت نیست، بلکه محل کار نیز هست. توجه کنید که اگر مالکیت مسکن را بتوان ارتقا داد، روی کسبوکار افراد هم تأثیر میگذارد. خصوصاً که الآن بخش زیادی از افراد کسبوکار خانگی دارند. افرادی که نیازی به حضور فیزیکی در محل کارشان ندارند و میتوانند از خانهشان کار را پیگیری کنند. نکته دیگری که باید توجه کنید، اینکه مسکن به عنوان کالای شایسته شناخته میشود. کالاهای شایسته کالاهایی هستند که علاوه بر خود افراد، برای دیگران هم میتواند ایجاد منفعت کند. من اگر خانه داشته باشم و شب در آن بخوابم فردا با چهره بشاش وارد جامعه میشوم. ولی اگر خانه نداشته باشم و محل سکونتم مناسب نباشد فردا با بدروئی، بداخلاقی و چهره گرفته وارد جامعه میشوم. بنابراین وقتی چنین ویژگیهائی دارد، باید مورد توجه دولتها قرار گیرد. اگر دولت بگوید دلیلی برای ورود به بازار مسکن نداریم، این نگاه غلط است؛ چون مسکن کالای شایسته تلقی میشود. تقاضای مصرفی و سرمایهای دارد. کالائی است که میتواند سالها عمر مفید داشته باشد. پس دولت میتواند ورود پیدا کند. دولت میتواند کمک کند تا با رونق مسکن، سایر بخشهای مرتبط با این بخش را هم فعال کند. به اشتغال جامعه، کسبوکار افراد، درآمد و راندمان مثبت تأثیر گذارد. بنابراین با توجه به نکاتی که اشاره کردم، بخش مسکن نمیتواند مورد بیمهری دولتها قرار گیرد. دولتهائی که وارد بخش مسکن نشدند، سخت اشتباه میکردند. دولتهائی که خودشان را درگیر کردند تا مشکلات مردم را با شیوههای پیشپاافتاده حل کنند، سخت اشتباه کردند. دولت باید حتماً در بازار مسکن ورود کند و بتواند حمایت کند تا آن بخش و بازار پر رونق باشد.
2- وضعیت موجود اقتصاد و مسکن در ایران را چگونه ارزیابی میکنید و در چه وضعیتی است؟
الآن با توجه به اینکه قدرت خرید جامعه تغییر کرده و فناوریهای مورد استفاده کنونی به روز نیستند و از طرفی قوانین برای تنظیم بازار مسکن مناسب نیست، وضعیت خوبی نداریم. عمر مفید خانههای ساختهشده عدد قابل دفاعی نیست. مصالحی که بهکار گرفته میشود، استانداردهای لازم را ندارند و در نگهداری و افزایش راندمان هم وضعیت مناسبی نداریم و در برخی موارد حتی، در بخش مسکن مشکلی را حل میکنیم و مشکل دیگری را ایجاد میکنیم.
3- به عنوان متخصص این حوزه، با توجه به واقعیتهای موجود چه آیندهای در بازار مسکن کشور متصور هستید؟
حرکتی که در دولت سیزدهم و مجلس یازدهم شروع شد در زمینه جهش تولید دانشبنیان، جهش تولید مسکن، قانون نظام اجارهداری، قانون مالیات زمینهای خالی و رهاشده و وضع قوانین دیگری برای تأمین مالی و ورود به بخش مسکن، در واقع میتواند به این صنعت کمک کند. اگر کمی با کشورهای پیشرفته تعامل به وجود آید، ظرفیت تولید نهادههای کشور ارتقا یابد و به موازات اینها کیفیت مصالح افزایش پیدا کند، میتوان پاسخگوی نیاز مردم در حوزه مسکن بود.
4-اگر بخواهیم سایر کشورها را در حوزه ساختمان و تأمین مسکن الگو قرار دهیم، چه مواردی را باید در نظر بگیریم که اگر آن الگو اجرا شود، وضعیت بهبود پیدا میکند؟
چون کشور ما دارای فرهنگ، آداب و رسوم و باورهای خاص خود است، باید این موارد در مسکن لحاظ شود. اما باید از ظرفیت کارهای علمی و ارزشمندی که هر کشوری در این زمینه انجام میدهد، نیز استفاده شود. مثلاً در کشور ما، تصور این است که مناسبتهای مذهبی، غم و اندوه و شادی، همه باید در خانه برگزار شوند. این تصور غلط است. چه دلیلی دارد که یک مساحت بزرگ در نظر گرفته شود تا بتوان در آن مراسم برگزار کرد؟ محل عروسی جای دیگری است. محل دعا جای دیگری است. مراسم جشن و شادی باید در سالنها برگزار شود. فضاهای مذهبی باید مورد نظر قرار گیرند. برخی نظرات ممکن است از نظر مذهبی توجیه داشته باشند، ولی باید توجه شود که در کشور محدودیت منابع وجود دارد و نمیتوان امکان این فراهم شود که هر فردی بخواهد خانه با مساحت زیادی داشته باشد، تا برای فقط چند روز در سال مراسم در خانهاش برگزار کند. این ذهنیت و تصورات غلط است. یا بعضی از تفکرات که در استانهائی باغ شهر و باغ ویلا داریم، هم غلط است. فرد برای آسایش خود که ماهی یکبار میخواهد برود، نباید باغ اختصاصی داشته باشد؛ میتوان در باغ عمومی فضای اختصاصی در نظر گرفته شود تا در زمانهای خاص اجاره داده شود، تا از منابع موجود حداکثر بهره برده شود و به هدر نرود. اگر این الگوها اصلاح شود، بسیاری از مشکلات در حوزه مسکن در کشور قابل حل خواهد بود.