امروزه در مقیاس وسیع و شاید روزانه تحلیلهای کمی و کیفی فراوانی در خصوص بخش مسکن، بازار مسکن و اجارهبها ارائه میشود. تعدد شاخصها و تحلیلها به گونهای است که در بسیاری از موارد علاوه بر مردم حتی برنامهریزان و سیاستگذاران را نیز دچار شبهه و ابهام مینماید.
بخشی از این شبههها به طور عام در علم آمار و شیوههای اطلاعرسانی معمول و شناخته شده است. اما بخشی از این شاخصها نیز ملاحظات و توضیحاتی دارد که چنانچه اشراف به آن ملاحظات وجود نداشته باشد، عملاً سبب فاصله گرفتن تحلیل و احیاناً تصمیمگیری و حتی قانون و مقررهنویسی و مدیریت از واقعیتها میگردد. در این مجال گفتوگویی با علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی، انجام شده که به چند شاخص و گزاره در حوزه مسکن و شهرسازی اشاره گردیده و تلاش شده تا توضیحاتی برای تبیین بهتر موضوع ارائه شود.
1- صدور پروانه ساختمانی و هزینههای مربوطه چگونه میتواند بر بازار مسکن تأثیر بگذارد؟
معمولاً مهمترین شاخص تولید، مسکن به شمار میرود، لیکن این شاخص به تنهایی برای تحلیل تولید مسکن کفایت نمیکند، چرا که معنی دقیق آن اخذ مجوز قانونی برای شروع عملیات ساختمانی است و باید توجه داشت درصدی از پروانههای ساختمانی صادره ساخته و یا تکمیل نمیشوند (نیمه تمام میماند)، شروع عملیات ساختمانی در درصدی از پروژهها با تأخیر یک تا چندساله رخ میدهد و مهمتر و رایجتر، متوسط بین ۲ تا ۵ سال از زمان صدور پروانه تا صدور سند زمان میبرد و به بیان سادهتر اثر عینی صدور پروانه ساختمانی در بازار مسکن ۳ تا ۴ سال نمایان میشود.
ظرافتهای دیگری هم در خصوص این شاخص مطرح است، به طور مثال با توجه به هزینه قابل توجه صدور جواز در کل هزینه ساخت به خصوص در تهران و برخی کلانشهرها، سازندگان بزرگ و انبوهسازان گاه مترصد تخفیفهای فصلی و یا مقطعی اعلامشده از سوی شهرداری و شورای شهر در دریافت جواز تعجیل و یا تأخیر میکنند.
به همین ترتیب وابسته به رویکردهای مدیریت شهری در خصوص نحوه ارائه تراکم ساختمانی سازندگان گاه با فاصله زمانی زیادی نسبت به شروع عملیات اقدام به اخذ جواز مینمایند.
2- به جز شاخص صدور پروانه ساختمانی، به شاخص واحدهای مسکونی تکمیل واحد مسکونی نیز اشاره داشتید. این شاخص چیست و چه اهمیتی دارد؟
شاخص کمتر شناختهشده و بسیار مهمی است که توسط بانک مرکزی تهیه میشود و در سالهای اخیر نیز به طور عمومی منتشر نشده است. این شاخص هم تابعی از میزان تولید و پروانههای ساختمانی صادره و هم وضعیت تحولات بازار مسکن است. بسیاری از سازندگان با توجه به چشمانداز قیمت مسکن و بازارهای موازی پیشرو برای زمان عرضه واحدها ممکن است در تکمیل واحدها تعجیل و یا بالعکس تأخیر نمایند. این شاخص به تعبیری دقیقترین وضعیت را در خصوص واحدهای مسکونی آماده تزریق به بازار نمایش میدهد و گاه در برهههایی برخلاف تصور، روند آن متفاوت و گاه مخالف روند (افزایشی یا کاهشی) پروانههای ساختمانی صادره است.
3- چرا تحلیل جزئیات بیشتر مانند مشاعات و پارکینگ در بررسی پروانههای ساختمانی ضروری است؟
پروانه ساختمانی برای کلیت یک پروژه ساختمانی صادر میشود و زیربنای ناخالص و تعداد واحدهای مسکونی گاه سبب ارائه تحلیل غیردقیق مبتنی بر آمارهای تجمعی منتشر شده از مساحت واحدهای مسکونی میگردد، چراکه در زیربنای ناخالص مشاعات به خصوص طبقات پارکینگ نیز قرار دارد و باید دقت داشت زیربنای خالص مبنای تحلیل قرار گیرد. حتی پیشنهاد میشود در بهبود فرایندهای صدور پایان کار و سند تفکیکی علاوه بر زیربنای هر واحد مسکونی، زیربنای مفید آن واحد نیز درج گردد. این موضوع در بلند مدت در کیفیت ساخت، انتخاب نوع سازه و دیوارها اثرگذار بوده و برای مصرفکننده شاخص دقیقتری برای تصمیمگیری تلقی میگردد.
4- شاخصهای متعدد و متنوعی در خصوص تورم مسکن و اجارهبها ارائه می شود. کدام شاخص نزدیکتر و منطبقتر با برداشت ذهنی متقاضیان از بازار است؟
مشابه سایر آمارهای تورمی، تسلط بر تفاوتهای بین تورم نقطه به نقطه، سالیانه، ماهیانه، متوسط، از ابتدای سال، شاخص نسبت به سال پایه و ... در ارائه تفسیر بازار مسکن حیاتی است و دقیقاً هنگامی که یکی از این شاخصها عدد بالایی را نمایش میدهد، شاخص دیگر ممکن است کاهش را نمایش دهد و اتفاقاً یکی از رایجترین اشتباهات تفسیر بازار مسکن مبتنی بر همین شاخصهای تورم مسکن و اجارهبها است. برای سنجش میزانی گرانی مسکن نسبت به سال قبل از آن تورم نقطه به نقطه شاخص مناسبتری به نظر میرسد. همچنین با توجه به اعلام ماهیانه آمارهای قیمت مسکن و اجارهبها توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ایران و در گذشته خود وزارت راه و شهرسازی، برای محاسبه یک بازه زمانی مشخص میتوان از اعداد اعلامی ماهانه بهره جست.
5- شاخصP/R چیست و چگونه میتوان از آن در تحلیلهای بازار مسکن استفاده کرد؟
شاخصی شناختهشده و رایج در ادبیات برنامهریزی و اقتصاد مسکن در مقیاس جهانی، شاخص نسبت قیمت به اجارهبهاست. اما به وفور تحلیلهای نادرست در این خصوص ارائه میشود و باید دقت شود، اگر چه پائینتر بودن شاخص به طور عام مطلوب تلقی میشود، اما در بسیاری از مواقع روند کاهشی شاخص ناشی از افزایش شدید اجارهبها در مخرج کسر است که مؤلفه منفی به شمار میآید. همچنین یکی از کاربردهای این شاخص برای تحلیل صرفه اجارهداری است که هرچه عدد آن کوچکتر باشد، با اغماض صرفه اجارهداری بیشتر است.
6- چرا شاخص قیمت دلاری مسکن در برخی از شهرهای ایران متفاوت است؟
یکی از شاخصهایی که هم تحلیلهای عجیبی بر آن مبنا ارائه میشود و هم کمیت آن قابل ملاحظه است، شاخص قیمت دلاری مسکن است. در سطح جهانی قیمت مسکن در شهرهای مختلف طبیعتاً متفاوت است. اما قیمت بالای مسکن (دلاری به ازای هر مترمربع) شهر تهران در مقایسه با برخی از شهرهای کشورهای پیشرفته شانه به شانه و گاه گرانتر است و این پدیده به خصوص با قیاس درآمدی خانوار معنادارتر میشود. برخی نیز معتقدند جذابیت انباشت سرمایه در پایتخت و روند گذشته امنیت سرمایهگذاری و سودآوری سرمایهگذاری در بازار مسکن تهران خود منجر به تشدید تقاضا و به تبع آن قیمت شده است و شاید بتوان دلالت بر حباب مسکن نمود و به مرور انتظار میرود با توجه به چالشهای ازدحام، ترافیک، آلودگی هوا، ریسک سوانح و مخاطرات طبیعی، جزیره گرمایی و بدی آبوهوا و ... با خروج سرمایه از این بخش تا حدی تعدیل شود.
شاید کاربرد مناسب این شاخص در حرکتهای جمعی در بازارهای موازی باشد، به گونهای که در شرایط رشد سایر بازارهای موازی و ثبات قیمت دلاری مسکن میتوان انتظار تحرک قیمت دلاری مسکن را در آینده نزدیک داشت و بالعکس در شرایط کاهش سایر بازارهای موازی ثبات قیمت دلاری مسکن به نوعی انتظار برای کاهش قیمت دلاری در آینده نزدیک را رقم میزند.
نکته آخر در خصوص این شاخص آن است که بر خلاف برخی اقلام که به طور مستقیم از قیمت ارز تبعیت بالایی دارند مانند قیمت خودروی وارداتی، مسکن به طور مستقیم ارزبری و وابستگی ارزی ناچیزی دارد و تناظرهای مقطعی آن با افزایش قیمت دلار بیشتر ناشی از ماهیت جو سرمایهای بازار است و انعکاس در بازار زمین و مستغلات است؛ بهگونهای که در ۲۵سال گذشته، این شاخص در رنج کمتر از ۴۰۰ دلار تا بیش از ۱۸۰۰ دلار در نوسان بوده است که خود دلالت بر ماهیت خاص این شاخص دارد.
7-اینکه مطرح میشود عدم تأمین مسکن در درصدی از طلاق مؤثر است، چقدر به واقعیت نزدیک است؟
در برنامهریزی مسکن، تأمین مسکن زوجهای جوان و همچنین سهمی از تقاضای طلاق برای مسکن مطرح است، لیکن چند اشتباه رایج در این حوزه متصور است. نخست تفسیر منجر به طلاق شدن یکی از هر دو یا سه ازدواج که برداشت اشتباه است. در واقع برای درصد عدم موفقیت ازدواجها باید نسبت سالانه طلاق به کل ازدواجها سنجیده شود یا شاخصهای زمانی تحلیل شود. همچنین در تحلیل نیاز مسکن باید توجه داشت بخشی از ازدواج در برگیرنده طلاقهای قبلی است و یا ازدواج دوم است و این موضوع اهمیت دسترسی به دادههای جزئی و دقیقتر را گوشزد میکند.
8- بافت ناکارآمد چیست و کدام ساختمان ها بافت فرسوده قلمداد میشوند؟
در ذهن مردم و مسئولین شاید تمامی بافتهای با قدمت بالا و مشکلات کالبدی به بافت فرسوده تعبیر شود، اما در نظام تعاریف رسمی مناطق هدف بازآفرینی شهری چهار نوع بافت ناکارمد شهری داریم: بافت تاریخی، بافت فرسوده، سکونتگاه غیررسمی و بافت با پیشینه روستایی.
9- آیا آماری دارید از اینکه سهم مستأجران و مالکان در کشور به چه شکل است؟
بین اعدادی که در خصوص سهم مستأجران ارائه میشود، تفاوتهای معناداری بین آمارهای مرکز آمار ایران و آمار وزارت راه و شهرسازی و شهرداریها مشاهده میشود. به نظر میرسد مبنای آماری متفاوت دلیل آن است. به طور مصداقی درصد قابل توجهی از مستأجران خود مالک هستند و این موضوع سیاستگذاری و برنامهریزی را به طور مضاعف پیچیده مینماید. عدم تناسب عرضه با تقاضای مسکن به دلایل استطاعت مسکن، متراژ، موقعیت، ویژگیهای مسکن و همچنین ریسکهای بالای مبادلاتی و جابهجایی مسکن را میتوان از دلایل آن نام برد؛ عدهای در ملک ارزانتری نسبت به مایملک خود مستأجر هستند و به نوعی از این مابهالتفاوت برای جبران هزینههای زندگی استفاده میکنند، عدهای بر عکس با صرف هزینه بیشتر در ملک گرانقیمتتری نسبت به مایملک خود مستأجرند. بخشی به دلیل فاصله با محل کار و سکونت، همزمان مالک و مستأجر میگردند و بخشی هم صرفاً برای بهرهمندی از امتیازات طرحهای حمایتی مسکن در این طرحها ثبتنام میکنند و بعداً به اجارهداری آن روی میآورند.